Retour d'expérience

Avatar du membre
bigjak06
Messages : 45
Enregistré le : ven. 30 juin 2017 12:08

Retour d'expérience

Message par bigjak06 » lun. 15 avr. 2019 18:34

Bonjour à tous,

Je m’adresse à vous pour avoir un retour de votre expérience. Je vous expose ma situation.

J’envisage de faire valoir mes droits à la retraite entre le 01/07/2020 (date d’acquisition de tous mes trimestres) et le 01/07/2023 (date de fin d’études (bac+5) de ma fille ainée).

Mon idée serait de venir vivre à Bangkok, d’acheter une maison pas trop loin du lycée international français (quartier Huai Khwang – Wang Thongland) où ma cadette (10 ans en mai = CM1) poursuivrait sa scolarité (je sais, ce lycée n’est pas donné, mais il n’y a pas d’autre alternative).

Pourquoi acheter une maison ? Parce que les condos sont très chers (il faut bien payer la piscine, le centre de fitness, la salle de muscu, le gardien, le sauna, le centre de massage avec ou sans happy end, etc…qui sont intégrés au condo).
La maison serait achetée au nom de mon épouse (thaïlandaise) ou de ma fille cadette (franco-thaïlandaise). Ne vous en faites pas pour ma fille ainée (française), elle aura la même chose mais en France.

1) A votre avis, ma fille mineure peut-elle acheter une maison ?
2) Avez-vous une idée des frais annexes à l’achat d’une maison : avocat, agence immobilière, taxes diverses et variées ?

J’anticipe certainement (c’est une déformation professionnelle - pas facile de réparer un satellite en panne en orbite (on n’a pas trouvé de volontaire pour ça), il faut tout prévoir, tout anticiper) mais je préfère avoir une bonne idée de ce qui m’attend.

Bonne soirée à vous tous et au plaisir de vous lire.

Avatar du membre
Marco
Messages : 78
Enregistré le : mar. 9 avr. 2019 11:24
Localisation : Genève

Re: Retour d'expérience

Message par Marco » mar. 16 avr. 2019 08:32

Ma maison à Huay Yai a été mise directement au nom de ma fille, âgée à l'époque de six mois.
Ses empreintes en guise de signature au Land Office de Pattaya. Je n'apparais sur le titre de propriété qu'en qualité de témoin et mon épouse pas du tout.
C'était il y a presque 17 ans, autant te dire que les frais et autres taxes ne doivent plus être d'actualité.

Avatar du membre
Veritas
Messages : 922
Enregistré le : lun. 7 févr. 2011 05:38
Localisation : Pattaya
Contact :

Re: Retour d'expérience

Message par Veritas » mar. 16 avr. 2019 09:03

Bonjour,
bigjak06 a écrit :
lun. 15 avr. 2019 18:34
...
1) A votre avis, ma fille mineure peut-elle acheter une maison ?
Question délicate et je n'ai l'expérience que d'un seul cas.
Oui un enfant mineur peut acheter MAIS c'est le parcours du combattant
et l'enfant n'en aura la jouissance qu'à sa majorité. A entériner par le tribunal.
Autre difficulté en cas de revente de ce bien : le produit de la vente est mis sous séquestre à la banque à priori jusqu'à la majorité de l'enfant mineur (soit 20 ans en Thaïlande).

Ceci n'est que le reflet du seul cas que j'ai rencontré. Donc à prendre avec des pincettes.
bigjak06 a écrit :
lun. 15 avr. 2019 18:34
2) Avez-vous une idée des frais annexes à l’achat d’une maison : avocat, agence immobilière, taxes diverses et variées ?
Là c'est bien plus facile de te répondre.
1- les taxes sont payables non vraiment sur la valeur d'achat mais surtout sur la valeur fixée par le Land Office.
2- Le montant supérieur à la valeur du Land Office est quand même taxé à un niveau inférieur.
3- Que ce soit pour un condominium ou une maison les taxes sont les mêmes.
4- Il est d'usage que les frais de transfert de propriétés soit partagés à 50-50% entre le vendeur et l'acheteur.

6- Si le bien acheté n'a pas été le propriété du vendeur pendant plus de 5 ans il y a une taxe additionnelle de l'ordre de 2%.

La valeur de la taxe de base est de ~3.5%.

Je prends un exemple chiffré qui date de la semaine dernière :
un ami achète un condo 2.9M
Valeur officielle du Land 2.1M
Valeur déclarée 2.3M

Taxes 106k baht soit 55k pour chacun.
Frais de "lawyer" ou "Jurist" pour t'assister lors de la vente : entre 7.000 et 10.000 baht à partager en deux.
Un billet de 2.000 baht permet d'huiler les rouages. Et de transformer une vente difficile en vente les doigts dans le nez.

Pour ce qui est des agences : c'est le vendeur qui paie la commission, mais tout est négociable.

Rien à voir avec les montants exorbitants des droits d'enregistrement en France.

Je reste à ta disposition pour tout autre renseignement.

pl-*
La vie ne vaut que si on l'a bien vécue ...

Avatar du membre
bigjak06
Messages : 45
Enregistré le : ven. 30 juin 2017 12:08

Re: Retour d'expérience

Message par bigjak06 » mar. 16 avr. 2019 12:11

Bonjour Marco et Veritas,

Je vous remercie tous les 2 pour vos réponses.

De Marco, je retiens que faire de ma fille une propriétaire immobilière ne doit pas poser de problème.
Mon épouse va lui ouvrir un compte en banque (je vais devoir lui apprendre à signer des documents...On va se marrer...)

De Veritas, je note les 3.5% environ, les fifty-fifty (j'aime prononcer cette expression), les précisions importantes sur la valeur taxée et sur le partage, les frais d'avocat et de l'agence. Je note aussi le conseil concernant le billet de 2000 baths (je commencerai l'impression de ce billet prochainement).

Veritas, je comprends ton exemple ainsi : le prix de vente était de 2.9 Mbaths et le prix réellement payé (après âpres négociations) fut 2.3 Mbaths.

Pour ce qui est de l'âge de ma fille et des éventuels inconvénients, ce n'est pas un problème, car cette maison lui est destinée (on ne l'occupera que pendant la durée de ses études).

Autre question Veritas : j'envisage d'amener en Thaïlande d'importantes sommes en euros (déclarées à la douane française et à l'mmigration thaïlandaise). De les changer à Super Rich et de les placer sur le futur compte de ma fille pour l'achat da maison. A ton avis, est-ce réalisable légalement ?

Encore une fois merci et bonne journée gd*/

Avatar du membre
Veritas
Messages : 922
Enregistré le : lun. 7 févr. 2011 05:38
Localisation : Pattaya
Contact :

Re: Retour d'expérience

Message par Veritas » mar. 16 avr. 2019 16:34

bigjak06 a écrit :
mar. 16 avr. 2019 12:11
Veritas, je comprends ton exemple ainsi : le prix de vente était de 2.9 Mbaths et le prix réellement payé (après âpres négociations) fut 2.3 Mbaths.
Ce n'est pas tout-à-fait cela :
Pris demandé : 3M
Accord après négociation : 2.9M

Là je passe avec lui au Land Office pour savoir si le bien n'est pas gagé si le Condo ne pose pas de problème de gestion, pour savoir où en est le "Foreign Quota" etc etc...
Lors de cette visite, un billet de 1.000 baht glissé à l'Officier permet de connaître le prix "pris en compte par le Land Office". En l'occurence 2.106.000 baht.

En accord avec le vendeur on envisage de ne déclarer que 2M3 pour la vente
Ce que l'on fait !

Les frais pour 2M9 auraient du être d'~130.000 baht.
Alors que pour 2M3 les frais n'ont été que de 106.000 soit 53k en fifty-fifty !

Est-ce clair ?
bigjak06 a écrit :
mar. 16 avr. 2019 12:11

Autre question Veritas : j'envisage d'amener en Thaïlande d'importantes sommes en euros (déclarées à la douane française et à l'mmigration thaïlandaise). De les changer à Super Rich et de les placer sur le futur compte de ma fille pour l'achat da maison. A ton avis, est-ce réalisable légalement ?

Encore une fois merci et bonne journée gd*/
Je ne suis pas un spécialiste des transferts...
Mais pour un achat immobilier je pense qu'un virement "officiel" par la banque a beaucoup d'avantage : en particulier
que ce n'est pas de l'argent caché peut-être "sale" et que cet argent vient de l'étranger.

Je pense avoir lu que le fait de déclarer des sommes importantes au porteur à Suvarnabhumi non pas à l'Immigration mais aux Douanes ne suffit pas à en faire de l'argent propre !

Si après pour des raisons diverses ta fille décidait de vendre : aucun problème pour récupérer l'argent et éventuellement le rapatrier en France...

C'est là qu'intervient le fameux TT3 dit TorTorSam, ou depuis peu le FET "Foreign Exchange Transfer", ou même l'attestation comme à la Kasikorn .
Les commissions de change pour des grosses sommes restent négligeables et sont garants de ton honnêteté.
C'est mon opinion même pour un bi-national comme ta fille .

En espérant avoir éclairé ta lanterne... Et en plus c'est très agréable de répondre à quelqu'un qui respecte la beauté du "français écrit" !

N'hésite pas pour des détails supplémentaires.

pl-*
La vie ne vaut que si on l'a bien vécue ...

Avatar du membre
bigjak06
Messages : 45
Enregistré le : ven. 30 juin 2017 12:08

Re: Retour d'expérience

Message par bigjak06 » mer. 17 avr. 2019 18:56

Bonjour Veritas,

Reçu 5 / 5 pour ton exemple de prix de vente.
Ton exemple me rajeunit de 28 ans, lors de l’achat d’une maison dans le sud de la France, le notaire s’est levé et nous a dit (au vendeur et à moi) : ‘’je vais faire les photocopies, je serai absent 10 minutes …’’.

Pour le transfert, je pense qu’avec le récipissé de déclaration à la douane française et le tampon de l’immigration, je devrais être ‘’lavé’’ de tout soupçon d’argent ‘’sale’’. Mais je me fais peut-être des illusions. Je (traduire par mon épouse) poserai la question à Super Rich et à la SCB en décembre prochain.

Pourquoi envisager cette procédure ?
Parce que le taux de change à Super Rich est quand même beaucoup plus avantageux que celui d’un virement vers une banque lamda : par exemple, à 13h44 ce jour, Super Rich achète 1 € pour 35.7 baths. Un virement vers la Siam Commercial Bank met l’euro à 35.57 (TT Buying Rates) - et encore, on n’est pas sûr du jour de l’arrivée de l’argent - => 0.13 bath en faveur de Super Rich pour 1 €. Ce qui fait un gain de 26000 baths pour 200000 €. Ce n’est pas négligeable (certains diront qu’avec cette somme, on peut avoir 2 ou 3 ST…).

Merci pour ta réponse Véritas, tu as été très clair (et merci pour le compliment).

Il est 18h51, donc 23h51 pour toi, alors bonne nuit dodor et bonne journée à venir fltoo

Avatar du membre
Farangissan
Messages : 3929
Enregistré le : ven. 7 sept. 2012 04:27
Localisation : Thailande

Re: Retour d'expérience

Message par Farangissan » jeu. 18 avr. 2019 06:24

26.000 baht de gain c'est dérisoire par rapport a la garantie que va t'offrir un transfert bancaire .
Cette garantie et surtout le fait comme te le souligne Veritas que tu pourras faire un transfert inverse vers la France si besoin est , valent bien plus que 26.000 baht .
Venir avec des soussous plein les poches , même et surtout déclarés a Tracfin et a la douane thailandaise ....ce n'est pas la meilleure solution.
En plus, je ne vois pas ce que la douane thaïlandaise a a voir avec tes euros ...sauf a leur donner envie de te taxer sur une Loi imaginaire que même ta femme ne comprendra pas...

C'est mon avis et je le respecte. h-*

Il y en a une autre a laquelle tu n'as pas pensé ;
ouvrir ici, en Thaïlande un compte en euros;
certaines banques le font a condition que la ou les sommes soient conséquentes.
et la, tu transfères des euros de ta banque en France sur ton compte en euros de ta banque en Thaïlande..
ensuite tu vas chez Super Rich avec tes euros qui seront venus par la magie d'internet ...
Pour de très grosses sommes il y a, je suppose, des solutions encore meilleures que Super Rich
Voir avec les vendeurs d'or ...comme ça se fait au Vietnam.

Je suis comme toi et Veritas, j'aime l' orthographe , mais mon clavier qwerty associé au correcteur ortho de Windows ne comprend pas tout...donc il reste quelques absences d'accent(s) ...

Avatar du membre
Veritas
Messages : 922
Enregistré le : lun. 7 févr. 2011 05:38
Localisation : Pattaya
Contact :

Re: Retour d'expérience

Message par Veritas » jeu. 18 avr. 2019 09:41

Bonjour,
Farangissan a écrit :
jeu. 18 avr. 2019 06:24
26.000 baht de gain c'est dérisoire par rapport a la garantie que va t'offrir un transfert bancaire .
Cette garantie et surtout le fait comme te le souligne Veritas que tu pourras faire un transfert inverse vers la France si besoin est , valent bien plus que 26.000 baht .
Venir avec des soussous plein les poches , même et surtout déclarés a Tracfin et a la douane thailandaise ....ce n'est pas la meilleure solution.
Déclarer à une douane quelconque (car c'est la loi au-delà de 10.000$) à une époque où les échanges de données bancaires sont en place transforment tout transport d'espèces en une "suspicion" de trafic.
En tous les cas je ne prendrai vraiment pas ce risque.

Je sais que ton cas est spécifique : enfant Thaï qui achèterait une maison.
C'est totalement différent d'un farang qui achète un condo en "foreign name" et pour lequel un certificat de la banque est strictement indispensable.
Farangissan a écrit :
jeu. 18 avr. 2019 06:24

Il y en a une autre a laquelle tu n'as pas pensé ;
ouvrir ici, en Thaïlande un compte en euros;
certaines banques le font a condition que la ou les sommes soient conséquentes.
...
Le compte en "EURO" est une excellente solution que j'ai adopté depuis 10 ans...
Mais il faut constamment y laisser une équivalence de 5.000 US$ pour éviter les frais.

Contrairement à ce qui se dit souvent : il n'y a aucun frais si vous transférez quand le taux de change est favorable des € de ce compte en "EURO" sur votre "saving account" en baht... ET on vous applique le taux dit "TT Transfer" bien meilleur que celui de la rue.

Par contre si vous y déposez des € en cash : frais de 1%
Si vous retirez des € en cash : frais de 1%.

Donc le retrait en cash d' € pour aller le changer chez Super Rich ou assimilé n'est pas une bonne solution.
Sorry mon ami Michel Farangissan !
La vie ne vaut que si on l'a bien vécue ...

Avatar du membre
bigjak06
Messages : 45
Enregistré le : ven. 30 juin 2017 12:08

Re: Retour d'expérience

Message par bigjak06 » jeu. 18 avr. 2019 13:21

Bonjour Farangissan, bonjour Veritas,

Je vous remercie pour vos remarques et vos suggestions.

Je n'avais effectivement pas pensé au compte en euro. D'ailleurs, je n'ai pas beaucoup d'informations quant à l'utilisation d'un tel compte.

Veritas, quelle banque conseillerais-tu pour ouvrir un compte en euro ?

Bon, je vais vous quitter. Nous avons depuis hier des petits désagréments sur une charge utile et ceux-ci me pourrissent bien la vie.

Bonne soirée à vous deux et au plaisir de vous lire.

Avatar du membre
Veritas
Messages : 922
Enregistré le : lun. 7 févr. 2011 05:38
Localisation : Pattaya
Contact :

Re: Retour d'expérience

Message par Veritas » ven. 19 avr. 2019 06:35

Bonjour,
bigjak06 a écrit :
jeu. 18 avr. 2019 13:21
Veritas, quelle banque conseillerais-tu pour ouvrir un compte en euro ?
Question difficile car chacun pourra avoir une opinion différente.
Pour ma part je privilégie la banque où j'ai un bon contact avec le "manager".
Pouvoir se comprendre aisément en anglais reste LE point essentiel.

J'ai essayé 2 banques : Bangkok Bank et Kasikorn.
Pour une utilisation professionnelle (pour mon épouse) la Bangkok Bank avait des avantages.
En tant qu' "expat retraité" je ne m'y suis jamais senti bien !

J'ai donc comme banque principale la Kasikorn Bank.
L'agence où tu ouvres ton compte est importante car pour certaines opérations tu dois t'y rendre.
J'avais choisi dans un 1er temps KBank PTY Tai près de Tuckom : Cela avait des avantages car on peut y ouvrir un compte en € et il y a des coffres.
La facilité à se garer est aussi un point important.

Je m'en détache de plus en plus surtout que ma "manager" a été mutée.
En fait le mieux est KBank PTY Klang.
On y trouve tous les services ; Compte en €, Coffres, et une des 3 agences dans toute la Thaïlande qui s'occupent du fameux TT3 ou Tor Tor 3 (FET Foreign exchange transfer) pour la KBank qui maintenant délivre un Certificat bien plus fiable !
Le personnel est compétant, souriant et efficace. Que demander de plus ?

Toutes les opérations courantes je peux les faire dans mon agence de quartier.

KBank a un service de Cyber Banking parfait.
Et son application sur Mobile (assez difficile à maîtriser dans les 1ers temps pour les investissements) est rapide et fiable.

J'ai aussi un compte à la "Pink" bank : Government Saving Bank
C'est là que j'ai ouvert un compte à mon nom Thaï sans avoir à fournir autre chose que la "controversée" Thaï ID carte rose pour étrangers !
Mais ici pas de Cyber banking pour les étrangers juste une carte de débit possible.

Voila le résumé de mes 12 ans de pratique bancaire en Thaïlande. Cela n'engage que moi.

pl-*

Au fait j'ai vu qu'il y avait une fonction "sondage" possible sur phbBB qui était apparue il y a quelques jours et qui n'existe plus.
Que cela ne soit pas autorisé pour tous les membres, je peux comprendre.
Mais un sondage du type : "Quelle est votre banque préférée en Thaïlande" lancé par Dreamman serait intéressant pour tout le monde. :roll:
La vie ne vaut que si on l'a bien vécue ...

Répondre