Conseils pour Achat de CONDO (les bases)

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dreamman
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Conseils pour Achat de CONDO (les bases)

Message par dreamman » mer. 16 févr. 2011 18:14

1-Assistance juridique

Il n’y a pas de Notaire en Thaïlande, il est donc vivement recommandé de s’entourer d’un conseiller juridique spécialisé dans les transactions immobilières, si possible francophone afin de bien comprendre les démarches à entreprendre.
Un premier rendez vous permettra d’obtenir les informations sur la procédure d’acquisition et les frais de transfert ainsi que les taxes sur la plus value au moment de la revente.

2-Ouvrir un compte bancaire en Thaïlande

Pour acquérir un bien immobilier en nom propre, il est préférable d’être titulaire d’un compte personnel dans une banque en Thaïlande afin de faciliter les paiements avec une meilleure transparence et surtout obtenir les certificats bancaires qui seront ensuite nécessaires afin de procéder au transfert de propriété.

3- Sélection de l’appartement

Une fois les questions juridiques clarifiées, vient ensuite le travail de l’agent immobilier. Après une première entrevue afin de définir les critères de recherches ou obtenir des informations sur un type de bien ou un quartier souhaité, l’agent immobilier prépare une sélection et organise une première visite.

4-Négociation et compromis de vente

Quand le bien est sélectionné, l’acheteur soumet une offre de prix au propriétaire par l’intermédiaire de l’agent immobilier.
Le montant des négociations varie en fonction du bien (neuf ou ancien) et oscille autour de 3%.
Après validation du prix de vente, l’agent immobilier en collaboration avec le conseiller juridique procèdent aux vérifications suivantes :

-L’identité du propriétaire telle qu’inscrite sur le titre de propriété auprès du cadastre
-Les éventuelles charges grevées sur le titre de propriété
- Le quota d’unités pouvant être détenues par un étranger dans l’immeuble
- Les taxes à payer au cours de la transaction
-Si le propriétaire est à jour avec les charges de copropriété
Si la viabilité du bien immobilier est confirmée, il est alors nécessaire de rédiger un compromis de vente dans lequel seront notamment décrites les modalités de paiement, le partage des frais de transfert et autres conditions convenues entre le vendeur et l’acheteur. Dans le cadre du compromis, il est en pratique demandé à l’acheteur de verser un dépôt de garantie de 3% à 5% en fonction du prix de vente au jour de la signature afin de réserver le bien.
L’agent immobilier est ensuite disposé à effectuer un suivi des paiements entre les 2 parties et représenter l’acheteur au cadastre au jour du transfert de propriété.

5-Transfert de fonds

Lors d’une première acquisition et si l’acheteur ne possède pas un permis de résident permanent en Thaïlande, il faut impérativement que les fonds viennent de l’étranger. Une fois que les fonds sont crédités sur son compte en Thaïlande, il est nécessaire de demander auprès de sa banque un document dénommé “Foreign Exchange Transaction Form” (autrefois appelé “Tor Tor 3 ″ ), document qui permet d’enregistrer le bien en nom propre au cadastre thaïlandais et qui servira également lors de la revente du bien afin de justifier le rapatriement des fonds vers l’étranger.
Il est à noter que chaque transfert réalisé pour une telle acquisition doit être d’un montant supérieur à 20.000 USD afin d’obtenir le Foreign Exchange Transaction Form.

6-Transfert du titre de propriété

La transaction, ainsi que le dernier versement, ont lieu au cadastre thaïlandais, pour lequel il est conseillé de préparer un chèque de banque.
Il faut compter généralement une demi-journée, l’acheteur pouvant mandater l’agent immobilier ou son conseiller juridique afin le représenter lors de cette ultime démarche.

Source, article complet et d’autres informations
http://thailande-fr.com

Note:

Achat sur plan, moins cher. Déjà construit, cela peut faire 60% de plus.
Il faut que la totalité de la somme provienne d'un transfert d'une banque étrangère.
(Source Francis)

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lacaille56
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Re: Conseils pour Achat de CONDO (les bases)

Message par lacaille56 » mer. 16 févr. 2011 19:08

salut a tous

tres bonne explication et simple a comprendre

et le conseiller financier comment le choisir et peut ton lui faire confiance et quel est son tarif

il y a plusieurs membres sur ce forum qui peuvent nous tuyauter d avantage qui on dejas fait des achats de condos

merci
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Francis
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Re: Conseils pour Achat de CONDO (les bases)

Message par Francis » jeu. 17 févr. 2011 11:43

Sans faire de pub perso pour un tel ou un tel...

Nous connaissons tous plus ou moins Cyril. Il a la réputation d'être honnête, compétent et efficace.
De plus, il parle Français.

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Re: Conseils pour Achat de CONDO (les bases)

Message par jean-louis » jeu. 17 févr. 2011 14:01

Choisissez un travail que vous aimez et vous n'aurez pas à travailler un seul jour de votre vie Confucius

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dreamman
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Re: Conseils pour Achat de CONDO (les bases)

Message par dreamman » jeu. 17 févr. 2011 14:10

Merci pour l'email J-L ça peut toujours servir ;)

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Handsome man
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Re: Conseils pour Achat de CONDO (les bases)

Message par Handsome man » mar. 2 oct. 2018 14:26

Vous savez que vous vivez en Thaïlande depuis trop longtemps.
7 h ·

IMMOBILIER - Nous déconseillons vivement aux étrangers d'investir dans l'immobilier en Thaïlande. La réglementation restreint de plus en plus les espoirs de rendement, en interdisant les locations inférieures à un mois qui représentent l'essentiel de la demande dans les villes touristiques. Il est quasiment impossible de revendre un condo dans un délai raisonnable, c'est à dire inférieur à un an. Les condos déjà vendus sont vides entre 9 et 11 mois par an. Il suffit d'y faire un tour la nuit tombée pour se rendre compte qu'ils sont plongés dans le noir.

La plupart des touristes qui débarquent ne connaissent pas grand chose au pays. Ils imaginent benoîtement pouvoir y investir dans l'immobilier en Thaïlande Ces "bleus bites" constituent une clientèle de choix pour plusieurs agences immobilières francophones implantées dans le royaume. Elles n'ont qu'un seul mot à la bouche : "rendement garanti".

Voici quelques conseils utiles pour éviter de tomber dans le piège d'un discours bien rodé.

1 - Rendement garanti ... par qui ? que se passera-t'il si celui qui apporte sa garantie met la clef sous la porte ou disparaît ? La catastrophe éclatera quand les sommes procurées par les nouveaux entrants ne suffira plus à couvrir les rémunérations des clients. En matière de rendements garantis, les sinistres sont nombreux ...
Bernard Madoff a créé un système de Ponzi qui a fonctionné pendant 48 ans, de 1960 à la crise financière de 2008. Son hedge fund promettait des retours sur investissements de l'ordre de 8 à 12 % par an.
Dans les années 2000, Gérard Lhéritier a créé la société Aristophil dans le but de proposer à tout particulier d’investir dans des collections de lettres et de manuscrits anciens, avec la promesse d’un rendement de plus de 8% par an. Le concept était séduisant : des manuscrits chargés d’histoire, une promesse de rentabilité élevée, le soutien de grands noms de l’art et de la politique. Beaucoup ont succombé à la tentation d’un tel placement. Les chiffres donnent le vertige : on compte près de 18.000 "vicitmes" pour un montant global souscrit de plus de 700 millions d’euros.

2 - Quel est le prix des condos vendus en Thaïlande avec un rendement garanti ? Il est souvent de l'ordre de 70% plus élevé que le prix du marché. C'est l'acheteur qui paie d'avance l'essentiel des loyers qu'il récupérera ensuite tous les mois ... si celui qui a empoché le chèque est toujours solvable. Comme il a payé son bien beaucoup plus cher que le prix du marché, il fera une perte importante s'il désire le revendre les 5 ou 10 premières années, et quasiment aucune plus-value à cette échéance.

3 - L'achat d'un condo proposé dans un ensemble avec gestion hôtelière est à éviter absolument. Si c'est un hôtel qui loue l'immeuble, il offrira à l'investisseur un rendement de l'ordre de 6% de la valeur de marché. Comment imaginer une seule seconde qu'il acceptera de consentir un loyer de 10% calculé sur la base d'un prix gonflé de 70%, soit près de 3 fois le prix ? Il faut vraiment être idiot pour avaler une telle couleuvre.

ACHAT D'UNE MAISON

Les expatriés qui vivent en Thaïlande sont souvent propriétaires de leur maison ... achetée par l'intermédiaire d'une société ad'hoc.

Nous rappelons notre conseil de ne jamais acheter une maison sur un terrain loué sur une période de 30 ans, soit disant renouvelable, et plus encore celui d'éviter les intermédiaires qui proposent ce genre de transactions en affirmant que le leasehold offre une alternative à l’interdiction d’être propriétaire, en permettant de conclure un bail de 30 ans et renouvelables 2 fois donnant un droit de location de 90 ans au total. C'est faux.

La jurisprudence en la matière est établie. C'est un piège grossier. La justice thaïlande considère les clauses qui prévoient des renouvellement SANS VALEUR en vertu de l'article 155 du Civil and Commercial Code of Thailand (CCC) .

Les juges considèrent que les clauses de renouvellement qui permettent à un étranger de "louer" un terrain pendant 90 ans ne sont qu'une forme déguisée de cession au delà de la période initiale de 30 ans. Elles enfreignent la loi fondamentale de la Thaïlande qui interdit à un étranger de posséder de la terre. En droit, la violation d'une règle d'ordre public par une clause d'un contrat entraîne sa nullité. Les garanties de renouvellement ne valent strictement rien.

Deux tribunaux thaïlandais (jugement de la Cour civile de Phuket, confirmée par la Cour d'Appel de la Région 8) ont conclu que le bail "sécurisé" était "nul" en droit ... Un contrat qui se révèle nul est considéré comme n'ayant jamais existé.

"In a shock decision by the Phuket Civil Court, backed by the Region 8 Appellate Court, it has been ruled that the so-called “secured leases” offered by some real estate developers to allow foreigners to secure a cast-iron 90-year lease may not be valid ... The leases marketed to foreigners typically provide for an initial 30-year term plus two additional successive 30-year renewal terms.
However, the renewal of a lease in Thailand is by no means assured even if it is provided for in the original lease agreement.two Thai courts have concluded that the “Secured” Lease is “void” as a matter of law.
A contract that is found to be void is considered never to have existed.
Section 155 of the Civil and Commercial Code of Thailand (CCC) provides that if two parties enter a fictitious agreement in order to conceal their real agreement, the fictitious agreement is void.
The case is now to go to the Supreme Court." (février 2015)

Nous déconseillons fortement les investissements immobiliers au Cambodge, un pays qui ignore à peu près tout de l'état de droit. Certains proposent d'y investir en payant d'avance, et en proposant une rémunération de l'acompte à un taux très élevé, de l'ordre de dix pour cent. C'est vous qui voyez.

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Farangissan
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Re: Conseils pour Achat de CONDO (les bases)

Message par Farangissan » mer. 3 oct. 2018 07:23

Ils sont bien tes articles Handsome man, mais tu dois citer ta source qui est, me semble-t-il, mais je me trompe peut etre ..

https://www.thailande-fr.com/category/actu

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Handsome man
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Re: Conseils pour Achat de CONDO (les bases)

Message par Handsome man » mer. 3 oct. 2018 11:26

Farangissan a écrit :
mer. 3 oct. 2018 07:23
Ils sont bien tes articles Handsome man, mais tu dois citer ta source qui est, me semble-t-il, mais je me trompe peut etre ..

https://www.thailande-fr.com/category/actu

La source c'est sur Facebook : Vous savez que vous vivez en Thaïlande depuis trop longtemps.

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Re: Conseils pour Achat de CONDO (les bases)

Message par lacaille56 » mer. 3 oct. 2018 12:45

salut

pas le moment de faire des transferts pour l achat d'un condo avec le beau change .....
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