Rafraichissement sur les lois d'accès à la propriété pour un étranger

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dreamman
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Rafraichissement sur les lois d'accès à la propriété pour un étranger

Message par dreamman » dim. 1 juil. 2012 12:21

Via le site: http://www.navi-mag.com/peut-on-etre-pr ... -5212.html

Peut-on être propriétaire d'une maison en Thaïlande ?

Nombreux sont les étrangers qui décident d'acheter une villa en Thaïlande. Pourtant, la loi interdit aux étrangers d'être propriétaires de la terre. Alors, l'achat d'une maison en Thaïlande, comment ça marche ?

Si depuis 1992, à travers les "condominium act", la loi Thaïlandaise autorise les étrangers à être pleinement propriétaire d'un appartement (la délivrance de titre de propriétés pour étrangers étant limité à 49% de la surface totale d'un immeuble), la loi n'autorise toujours pas à ce jour un étranger à être propriétaire d'un terrain, sauf cas très particuliers : investissement supérieur à 40 millions de bahts (env. 1 million d'euros) sur moins d'un rai (env. 1 600 m²), ou à travers une société "BOI" (accréditée par le "Board of Investment") qui peut-être contrôlée à 100% par un actionnariat étranger.

Mais donc, dans la très grande majorité des cas, les particuliers étrangers qui souhaitent acheter une maison en Thaïlande ne peuvent être propriétaire du terrain sur lequel est bâti la maison, alors, comment ça marche ?

Jusqu'il y a encore un peu moins de 10 ans, la pratique la plus répandue était celle du "montage en société". Il s'agit de créer une société de droit Thaïlandais pour acheter le terrain, en donnant à l'acquéreur étranger le contrôle de cette société en le nommant directeur. Cette solution n'est pas sans poser quelques complications: d'une part, conformément à la loi Thaïlandaise, cela implique que l'actionnariat de la société soit à majorité Thaïlandais. Officiellement, cela implique que des Thaïlandais apportent le capital correspondant. C'est rarement le cas, et on parle alors de "nominees" (prête noms) ce qui est officiellement illégal (bien qu'encore assez couramment pratiqué). D'autre part, cela engendre des coûts annuels relatifs à la certification des comptes de la société. Au début des années 2000, le gouvernement Thaïlandais a mené une "chasse au sorcières" pour limiter les abus et depuis, l'usage du bail de très longue durée (lease) s'est démocratisée. Achat Immobilier Thaïlande, agence immobilière spécialisée sur la Thaïlande recommande donc la prudence dans le cas d'un montage en société. Si vous créez une société qui a une réelle vocation économique, l'utiliser pour acquérir un terrain ne sera alors pas un soucis. Créer une société dans l'unique but d'acquérir un terrain n'est pas forcément recommandé.

Aussi, le lease (bail de 30 ans sur le terrain, avec renouvellements) est-elle aujourd'hui la solution la plus couramment pratiquée, et qui présente l'avantage d'être parfaitement légale. Le bail de 30 ans est un droit réel et protégé, enregistré au Land Department (équivalent du cadastre) au nom du locataire, et ne peut-être rompu sans la signature des deux parties (bailleur et locataire). Les renouvellements (2 ou plus selon les contrats, la loi portant à interprétation sur la limite ou non du nombre de renouvellements) sont régis par contrat privé. Il est important de savoir que les premiers renouvellements ont déjà eu lieu, notamment à Bangkok, et parfois sur de très gros contrats (centre commerciaux notamment). Le renouvellement de baux de 30 ans est donc un pratique éprouvée. Il est aussi important de savoir que les contrats de location réalisés par des professionnels prévoient des clauses de succession aux héritiers en cas de décès, et de transmission (revente du contrat), le plus souvent, de "remise à zéro" en cas de revente du contrat (l'acquéreur et la maison et nouveau locataire du terrain bénéficiant alors d'un nouveau bail de 30 ans avec renouvellements - pratique elle aussi éprouvée, et qui est simplement sujette à un impact fiscal).
QUID de la propriété des murs ?

Qu'en est-il de la propriété des murs ? Là, la loi Thaïlandais autorise un étranger à les posséder. Originellement, c'est le permis de construire qui détermine qui est propriétaire des murs, et ce dernier peut-être déposé au nom d'un étranger. Par la suite, il est possible de transférer la propriété des murs à tout moment, par un acte officiel au Land Department, moyennant le paiement des frais de transferts (environ 5% de la valeur déclarée de la construction).

En résumé, vous pouvez être propriétaire des murs de votre maison, et locataire très longue durée du terrain sur laquelle elle est construite. Si cela laisse planer une ambigüité sur la situation à l'échéance des différents baux (dans 90 ans dans le cas d'un contrat avec 2 renouvellements...), dans la pratique, les étrangers peuvent acheter, et revendre des maisons en Thaïlande, tout en respectant parfaitement la législation en vigueur.

Louis Cousin, Managing director de AIT (Achat Immobilier Thailande)

Cyril
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Re: Rafraichissement sur les lois d'accès à la propriété pour un étranger

Message par Cyril » lun. 2 juil. 2012 04:39

Location sur 30 ans, pas de problème...mais sur 60 ou 90 ans en effet c'est un contrat privée et donc le risque est réel que le propriétaire du terrain ne renouvelle pas....donc prudence.... :grincheux:

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