Source: thailande-fr.com
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26 mars 2013 10:41
Avec une économie qui tourne à plein régime, une pénurie de main d’oeuvre, des capitaux qui affluent en masse à la bourse de Bangkok et le baht qui pulvérise tous ses records de hausse depuis plus de 15 ans, la Thaïlande est-elle en train de connaitre une période de surchauffe, ou pire encore une bulle sur le point d’éclater ?
Aujourd’hui certains experts n’hésitent pas à agiter le spectre d’une bulle financière : avec la hausse des flux de capitaux en direction de l’Asie, certains indicateurs pointent vers une redite de la crise asiatique de 1997.
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En 1997 la construction de certains immeubles a été brutalement interrompue comme celui-ci dans le quartier de Silom.
Le bas niveau des taux d’intérêt dans les pays développés ont siphonné d’importants volumes de capitaux en direction de l’Asie, où les devises tendent en conséquence à s’apprécier. Le retour de l’inflation est dès lors à craindre, suivie d’un phénomène de bulle financière dangereux pour le secteur bancaire.
Virabongsa Ramangkura, président de la Banque de Thaïlande, a prévenu récemment que les flux actuels de capitaux étrangers exposent l’économie à un risque de bulle dans les secteurs boursiers et de l’immobilier.
Lorsque la crise financière de 1997 a éclaté, c’est vers le secteur de l’immobilier que les regards accusateurs se sont dirigés, avec sa spéculation massive et ses prêts énormes, et pour beaucoup insolvables
Ces dernières années, les prix de l’immobilier ont à nouveau fortement augmenté en Thaïlande, et de nouveaux projets sont en construction un peu partout, ce qui provoque de nouvelles inquiétudes quant à savoir si l’histoire risque de se répéter.
Des fondamentaux très différents de ceux de 1997
Pendant le printemps 1997, Bangkok est un chantier à ciel ouvert : un boom immobilier sans précédent est en cours alimenté notamment par des capitaux en provenance de Hong Kong, qui craint la rétrocession à la Chine.
L’offre trop abondante engendre des milliers de mètres carrés inoccupés, et des propriétaires souvent endettés grâce à leur relation influente auprès de banques, elles-mêmes financées grâce aux capitaux étrangers volatils et en quête de rendement élevés et à court terme.
Le baht est alors indexé sur le dollar sur la base d’un taux fixe décidé par le gouvernement qui oscille autour de 25 baht pour un dollar. Un cours qui semble assez surévalué compte tenu de l’endettement important de la Thaïlande à l’époque et qui sera attaqué par de nombreux fonds spéculatifs.
Aujourd’hui le baht flotte librement sur le marché des changes et son appréciation est le résultat des mécanismes de marché, pas d’une décision gouvernementale.
Charl Kengchon, directeur général du Centre de recherche Kasikorn (KResearch), estime qu’il n’y a pas de signe d’une bulle sur le marché immobilier, mais que certains endroits sont en proie à une offre excédentaire.
Le nombre de logements disponibles dans et autour de Bangkok a atteint 88.378 l’année dernière, soit beaucoup moins que les 124.462 unités disponibles au moment de la crise financière de 1997.
Selon M. Charl le boom du logement est aussi à mettre au crédit de facteurs positifs, et non spéculatifs comme une réelle politique du gouvernement de relance de la consommation, le développement du système de transport en commun et l’ augmentation de la richesse provoquée par la croissance économique.
«La solide position financière des promoteurs immobiliers est globalement un autre facteur clé qui a apaisé les craintes au sujet d’une bulle immobilière», a déclaré M. Charl.
Des promoteurs moins endettés qu’en 1997
Toujours selon M.Charl leur encours la dette a représenté 4% du produit intérieur brut l’an dernier, comparativement à 10,4%, du PIB en 1997.
De son coté Samma Kitsin, directeur général du Centre d’information Immobilier, estime que
«Il est vrai qu’un grand nombre de logements en copropriété (condominium) ont été lancés, mais les prix n’ont pas fait un bond spectaculaire, il n’y a donc pas de bulle », a t-il dit. « Lorsque Hong Kong a connu sa bulle immobilière, les prix ont augmenté de 30% en une seule année ».
Cependant l’augmentation rapide des achats financés à crédit pourrait poser problème, même si cette possibilité est pour le moment réservé aux Thaïlandais.
La Chine par exemple a réussi à contrôler son propre secteur immobilier en surchauffe en introduisant des taux d’intérêt progressifs pour les prêts immobiliers pour l’achat de résidences secondaires ou ultérieure. Par exemple, si le taux d’intérêt pour un accédant à la propriété était de 7% pour un premier logement, il est de 8% pour une deuxième unité achetée par le même acheteur et 9% pour une troisième.
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