PATTAYA, Thaïlande – La semaine dernière, l’attention du public s’est portée sur les efforts coordonnés des services de sécurité et des autorités gouvernementales pour inspecter les investisseurs étrangers et les réseaux de prête-noms illégaux sur des îles touristiques stratégiques, notamment Koh Phangan, Koh Samui et, plus récemment, Phuket. Cette vaste opération menée dans ces zones clés ne marque que le début d’une action gouvernementale concrète. Désormais, l’attention se porte sur les services fonciers à travers le pays, qui jouent un rôle proactif en tant que principaux garants du contrôle, en appliquant des procédures de vérification rigoureuses et approfondies avant et après l’enregistrement des droits fonciers.
Le cabinet Victor Law Firm Pattaya, spécialisé dans le conseil juridique et suivant de près l’évolution de la réglementation, présente une analyse approfondie de la manière dont les services fonciers appliquent actuellement ces mesures pour prévenir l’acquisition illégale de terres par des étrangers via des prête-noms, dans le cadre d’une collaboration systématique avec le Département des enquêtes spéciales et le Bureau de lutte contre le blanchiment d’argent. 1. Mesures de pré-enregistrement : un contrôle rigoureux dès le départ . Les services fonciers ont reçu pour instruction de renforcer leurs procédures d’enquête et d’exiger des documents complémentaires exhaustifs. Ils se concentrent particulièrement sur deux scénarios à haut risque.
Le premier cas de figure concerne les ressortissants thaïlandais qui acquièrent un terrain lors de leur mariage avec un conjoint étranger. Les autorités foncières accordent désormais une grande importance à la justification de la provenance des fonds. Le conjoint thaïlandais doit apporter la preuve formelle que l’argent utilisé pour l’achat est un bien personnel ou un revenu propre. Ces fonds ne doivent pas provenir d’un prêt ou d’un don dissimulé du conjoint étranger. De plus, le citoyen thaïlandais et le conjoint étranger doivent signer une déclaration officielle devant les autorités foncières, confirmant que l’étranger renonce à tout droit de propriété sur le bien en question.
Le second scénario concerne les sociétés foncières à actionnariat étranger. Pour les sociétés à responsabilité limitée où des étrangers détiennent des parts, même si leur participation n’excède pas le seuil légal de 49 %, les autorités procèdent désormais à des vérifications approfondies de la structure de l’entreprise. Elles retracent la provenance financière de chaque actionnaire thaïlandais afin de vérifier la réalité de ses revenus et de sa capacité d’investissement, ainsi que la concordance de ses relevés bancaires avec la valeur des actions détenues. Cette mesure empêche directement le recours à des citoyens thaïlandais comme prête-noms.
2. Mesures post-enregistrement : passage à une surveillance proactive.
Un changement notable dans la stratégie actuelle est que les services fonciers n’attendent plus seulement de recevoir des plaintes externes. Ils utilisent désormais des mécanismes de surveillance continue.
Le premier mécanisme consiste en un suivi trimestriel. Les autorités foncières locales sont chargées de contrôler l’utilisation des terres. Elles communiquent tous les trois mois les données des entreprises au ministère du Développement économique afin de vérifier si des changements survenus au niveau des actionnaires, des administrateurs ou de la direction ont eu lieu dans le but de favoriser illégalement des étrangers.
Le deuxième mécanisme consiste à lutter contre les annonces illégales. Des équipes spécialisées surveillent désormais les annonces de projets immobiliers, de programmes de logements ou de villas avec piscine dans les principales destinations touristiques. Si une annonce suggère que des étrangers peuvent acquérir directement la propriété d’un terrain ou si elle contient des conditions juridiques suspectes, les biens concernés font immédiatement l’objet d’une enquête approfondie. 3. Collaboration tripartite entre le Département du cadastre, le DSI et le Bureau de lutte contre le blanchiment d’argent (AMLO) . Ce renforcement de la réglementation permet de surmonter les limitations antérieures concernant les pouvoirs d’enquête du Département du cadastre. Il intègre le partage de données et répartit les opérations en fonction des compétences de trois organismes majeurs. Le Département du cadastre joue le rôle de premier filtre pour examiner les transactions et signaler les activités suspectes. Le Département des enquêtes spéciales traite les affaires complexes impliquant de vastes réseaux ou des actifs de grande valeur, qui constituent des crimes spéciaux. Le Bureau de lutte contre le blanchiment d’argent (AMLO) remonte les circuits financiers, ce qui peut conduire à la saisie et à la confiscation des avoirs en vertu des lois anti-blanchiment.
4. Résumé des sanctions légales et des mesures d’application
Le Code foncier prévoit des sanctions pénales sévères pour les contrevenants, qui peuvent être résumées en fonction des catégories de délinquants.
Pour les étrangers qui acquièrent ou détiennent illégalement des terres, la peine encourue est une peine d’emprisonnement maximale de deux ans, une amende maximale de vingt mille bahts, ou les deux. De plus, l’étranger doit céder la propriété de la terre dans un délai déterminé de 180 jours à un an. En cas de non-respect de cette obligation, le directeur général du Département foncier est habilité à procéder à la vente forcée du terrain. Pour les citoyens thaïlandais ou leurs représentants qui détiennent des terres pour le compte d’étrangers ou qui leur apportent leur aide, la peine encourue est une peine d’emprisonnement maximale de deux ans, une amende maximale de vingt mille bahts, ou les deux. Ces personnes sont poursuivies pénalement pour complicité et leurs avoirs peuvent être saisis dans le cadre d’enquêtes conjointes avec le Bureau de lutte contre le blanchiment d’argent.
Les entreprises doivent faire preuve d’une extrême prudence. Si l’infraction est commise pour le compte d’une personne morale, les administrateurs, les dirigeants ou toute personne chargée de donner des ordres ou de gérer l’entreprise seront également passibles de poursuites pénales personnelles.
Conclusion du cabinet Victor Law Firm Pattaya :
Le passage des services fonciers à un mode d’inspection proactif et approfondi représente un tournant majeur pour les promoteurs immobiliers et les investisseurs étrangers. Les transactions juridiques traditionnelles, qui reposaient autrefois sur des failles réglementaires, courent désormais un risque très élevé d’être rejetées lors de l’enregistrement ou de faire l’objet d’une enquête a posteriori. Un tel examen peut entraîner des poursuites pénales et des ventes forcées d’actifs.
Les opérations immobilières et les transactions de biens immobiliers doivent désormais reposer sur une transparence absolue et respecter scrupuleusement l’esprit de la loi. Il est essentiel de procéder dès le départ à des audits juridiques approfondis afin de prévenir tout dommage durable aux actifs et à la réputation de l’entreprise.
Article original, https://www.pattayamail.com/latestnews/ … mes-549617
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